Cambio d’uso: la rivalutazione del patrimonio edilizio

In virtù del particolare momento storico che il nostro paese sta affrontando caratterizzato dall’emergenza Covid-19 e dalle possibili ripercussioni che potrebbero riscontrarsi sull’economia nazionale, si potrebbe verificare da qui ai prossimi mesi un aumento dell’interesse da parte del cittadino a voler effettuare cambi d’uso su immobili esistenti, cambi d’uso soprattutto ai fini abitativi, questa volontà potrebbe essere dettata da una rivalutazione dell’usato che ha come obiettivo il contenimento delle spese e la salvaguardia dei risparmi.

Per tutti coloro che godono del diritto di proprietà di un immobile esistente, il cambio di destinazione d’uso a residenziale – o comunque con permanenza di persone – potrebbe essere un ottimo compromesso per sfruttare al meglio tutti gli spazi aumentandone di conseguenza il valore dello stesso nell’ottica di una prospettiva futura.

Il cambio d’uso deve essere effettuato da un professionista abilitato iscritto a un Ordine o Collegio professionale come un geometra, tramite la presentazione di autorizzazioni e permessi comunali da presentare presso ufficio SUE Sportello unico Edilizia del Comune di Competenza e successivo aggiornamento Catastale da presentare presso Agenzia delle Entrate.

Non sempre risulta possibile effettuare il cambio d’uso in quanto, a seconda del Comune di Competenza, l’immobile deve essere compatibile alle normative vigenti e il progettista ha l’obbligo di adempiere alle direttive comunali come le linee guida dettate dal PGT (Piano del Governo del Territorio) o PRG (Piano Regolatore Generale) e le norme tecniche di attuazione relative e dal Regolamento Locale di Igiene.

Una volta terminato il Caso Studio e accertata la fattibilità dell’intervento, si procede con la redazione e il protocollo in Comune del progetto e delle autorizzazioni Comunali corredato di relazione sul contenimento energetico denominata ex. L.10/91 e smei, Acustica, SCIA di abitabilità/agibilità, aggiornamento catastale e, nel caso in cui si vengano eseguite opere edili o sugli impianti, la redazione e il protocollo della pratica per di Detrazione Fiscale.

• Verifiche NTA Norme tecniche di attuazione e inquadramento ambito di PGT;
• Verifica dei vincoli;
• Verifica idrogeologica;
• Verifica zonizzazione acustica territoriale;
• Verifica area destinata a parcheggio;
• Verifica per SLP – superficie lorda di pavimento;
• Verifica dei rapporti aeranti e illuminanti;
• Verifica delle superfici minime dei locali e altezze nette interne.

Recuperare un immobile esistente è un investimento interessante che, per esempio, può avere come obiettivo il contenimento dei consumi energetici e quindi le relative spese oppure il miglioramento del comfort acustico di un immobile. Una volta accertata la fattibilità edilizia il Consulente energetico di Rudellin Group effettua tutte le verifiche relativa al risparmio energetico relative a:

• involucro edilizio: trasmittanza termica delle pareti, dei pavimenti e dei soffitti che sono rivolti verso l’ambiente esterno o verso ambienti non riscaldati;
• impianti sia esistenti che nuovi;
• copertura del fabbisogno annuo derivata da fonti rinnovabili come pannelli solari e pannelli fotovoltaici.

Tutte le verifiche relative al risparmio energetico sono richieste, dalla maggior parte delle regioni d’Italia, dalla Regione in cui è sito l’immobile oggetto di cambio d’uso e sono indispensabili per la successiva richiesta di detrazione fiscale qualora fosse possibile.

Unitamente alle verifiche energetiche il consulente acustico di Rudellin Group effettuerà tutte le verifiche acustiche, quindi i requisiti acustici passivi, in ottemperanza al DPCM 05 Dicembre 1997 per l’abbattimento standardizzato di facciata ponendo particolare attenzione alla scelta dei serramenti installati, il potere fonoisolante delle pareti o solai divisori con altre unità immobiliari, l’abbattimento acustico da calpestio e il rumore degli impianti (funzionamento continuo o discontinuo).

I Requisiti Acustici Passivi ai sensi del DPCM 05 Dicembre 1997 quindi servono a fornire le precise specifiche degli elementi costruttivi dell’immobile da recuperare a seconda della categoria di appartenenza di cui al DPR 26 Agosto 1993, n. 412, più precisamente:

• residenziale abitativo;
• ricettivo e similari;
• ufficio pubblico o privato;
• ospedale, clinica, o case di cura e assimilabili;
• ricreativo, associativo o di culto e assimilabili (cinema, teatro, sala congresso e riunione; museo e biblioteca, luoghi di culto, bar, ristoranti, pub, sale da ballo, discoteche);
• negozio, magazzino di vendita all’ingrosso o al minuto, supermercato, esposizione;
• sportivo (piscine, saune, palestre, servizi di supporto alle attività sportive);
• scolastico e assimilabili;
• industriale, artigianale e assimilabile.

Alcuni Comuni per i cambi d’uso richiedono anche la relazione previsionale di Clima Acustico in ottemperanza alla Legge 447/1995, in particolare se l’intervento è in prossimità di:

• Aeroporti, aviosuperfici, eliporti;
• Autostrade, strade extraurbane principali, strade extraurbane secondarie, strade urbane di scorrimento, strade urbane di quartiere, strade locali, secondo la classificazione di cui al decreto legislativo 30 aprile 1992, n. 285 e smei;
• Discoteche;
• Circoli privati e pubblici esercizi ove sono installati macchinari o impianti rumorosi;
• Impianti sportivi e ricreativi;
• Ferrovie ed altri sistemi di trasporto collettivo su rotaia (effettuando anche eventuale pratica acustica in deroga con l’ente ferroviario).

Qualora l’immobile da recuperare è previsto da destinazioni d’uso differenti, la valutazione dei requisiti acustici passivi dovrà essere effettuata separatamente per ciascuna tipologia.

I nostri tecnici, a seguito dell’attenta valutazione dell’intervento, saranno in grado di utilizzare i giusti strumenti necessari all’ottenimento delle autorizzazioni comunali, affiancheranno l’impresa edile per la Direzione Lavori e la Sicurezza nei Luoghi di Lavoro, ti guideranno nella giusta scelta degli impianti termici di riscaldamento e raffrescamento e delle finiture e materiali impiegati.

Consultare un professionista abilitato prima di dare inizio ai lavori, eviterà il rischio di incombere in sanzioni amministrative ed eviterà inutili spese di esecuzione per opere realizzate in particolari immobili o ambiti di PGT Comunale non compatibili con l’intervento. Inoltre, effettuando un’analisi preliminare, avrai il vantaggio di poter dare importanza al Risparmio Energetico andando a scoprire le migliori soluzioni impiantistiche e di finitura (esempio la posa di pannelli solari, impianto fotovoltaico, cappotto termico ecc.) e potrai fare accesso alle detrazioni fiscali che tu sia privato o società. Un altro valore aggiunto è quello di essere in possesso di un immobile conforme alla normativa vigente in ambito di compravendita immobiliare, più precisamente sarai adempiente al Decreto Legge 78/2010 che impone in fase di compravendita la perfetta corrispondenza tra stato di fatto e risultanze Comunali e Catastali. Qualora tale conformità non sia positivamente verificata sarà necessario andare a regolarizzare le difformità mediante pratica edilizia CILA/SCIA/PDC in Sanatoria con implicazione del versamento alle casse comunali di una sanzione amministrativa e l’aggiornamento catastale.

Mettiamo al primo posto la tua soddisfazione dando ascolto alle tue esigenze puntando a essere nel tempo il tuo partner di fiducia per l’erogazione di servizi nella sfera edilizia, acustica, APE certificazione energetica antincendio, sicurezza nei luoghi di lavoro, detrazioni fiscali, apertura di nuova attività produttiva e commerciale.

Rudellin Group opera su tutto il territorio nazionale, nei principali capoluoghi regionali, nelle province di Città Metropolitana di Milano, Monza Brianza, Como, Varese, Bergamo, Brescia, Cremona, Lecco, Lodi, Mantova, Pavia, Sondrio. A titolo esemplificativo, il nostro team ha partecipato ad importanti progettazioni in svariati comuni, alcuni dei quali Paderno Dugnano, Cormano, Bollate, Muggiò, Cesano Maderno, Desio, Monza, Lissone, Macherio, Villasanta, Biassono, Vimercate, Cusano Milanino, Cinisello Balsamo, Sesto San Giovanni, Cologno Monzese, Varese, Como, Lecco, Rescaldina, Rho, Cerro Maggiore, San Vittore Olona, Milano, Novara, Vercelli.